Рыночная стоимость недвижимости

Человек знает цену всему, но далеко не каждый знает стоимость, будь то объект недвижимости или другой актив.  Для любого успешного принятия решения, такого как инвестирование, продажа или реструктуризация объекта залога, необходимо знать реальную стоимость предполагаемого объекта.

Наиболее часто оценщику требуется определить именно рыночную стоимость. Что же она из себя представляет? Рыночная стоимость – это цена, за которую наиболее вероятно объект будет продан на открытом конкурентном рынке, при условии, что обе стороны будут действовать исключительно из своих интересов без отягощающих условий, пределах разумного срока экспозиции для данной категории актива.  Что же представляет собой этот рынок? Безусловно, несколько лет назад, в более успешных экономических условиях, человек мог позволить себе действовать по принципу: не важна цена актива, на растущем рынке всегда найдется инвестор, который будет готов приобрести его по еще большей цене.  Такой подход был крайне нездоровым и рискованным, что усугубило кризис на рынках недвижимости и ипотечного кредитования.  В основе разумного подхода лежит тот принцип, что никто не заплатит за вещь больше, чем она стоит на самом деле.  Не вполне искренен человек, который считает, что лучше всех он — хозяин знает стоимость своего объекта. Личное восприятие не всегда отражает реальное положение дел. В большинстве случаев люди, которые покупают активы, мотивируются вовсе не эмоциями и эстетикой.

Оценку можно назвать прикладной наукой, повсеместный инструмент для принятия решений. Методы оценки постоянно усовершенствуются в условиях нынешних  рынков и технологического прогресса. Сейчас все больше внимания уделяется анализу факторов риска. Иногда и профессиональные участники рынка недвижимости задают вопрос: как можно определить рыночную стоимость, если рынка так такового нет? Действительно на падающем рынке недвижимости получить качественный результат сложнее.

Важно, чтобы оценщик, работающий над конкретным объектом,  знал все особенности и тонкости региона и рынка.  Это знание  влияет не только на сроки работы (а они обычно очень сжатые), но и, во многом, на качество отчета. Например, есть объекты недвижимости, владельцы которых упорно хотят продать их по завышенной цене. Этому может быть много причин, но данные объекты экспонируются нетипично долгое время и соответственно не могут быть приняты в расчет при анализе. Другая крайность, если человек решает продать недвижимость по утяжеляющим обстоятельствам, будь то болезнь или расплата с заемщиком, деньги нужны в кратчайшие сроки. Такой объект часто выставляют по низкой цене, и он также не отражает рыночных реалий.

Естественно, один и принципов оценки — принцип замещения,  который предполагает, что покупатель из всех удовлетворяющих его предложений выберет наименьшее по стоимости. Оценщик применяет к выбранным предложениям на рынке обоснованные поправочные коэффициенты на торг, преимущества/недостатки по целому ряду параметров. Разумеется, основная задача при определении рыночной стоимости – это максимальное исключение предвзятости и субъективизма.

Заказать оценку или получить бесплатную консультацию