Особливості оцінки комерційної нерухомості

оцінка нерухомості

Основна відмінна риса оцінки комерційної нерухомості – її доходність. Інвестиції в комерційну нерухомість – капіталомісткий, але дуже значний компонент інвестицій в реальні активи. В першу чергу привабливість комерційної нерухомості пояснюється тим, що її вартість менше реагує на збільшення інфляції, ніж інших об’єктів інвестування. На даний момент економіка знаходиться не в кращому стані, все ж, покупка комерційної нерухомості – це популярний інструмент збереження капіталу.

Комерційну нерухомість ділять на наступні функціональні сегменти: офісна, торгова, складська, промислова і готельна нерухомість. При оцінці експерт проводить ідентифікацію цільового сегмента і основних характеристик класу об’єкта.

Офісна нерухомість.

Найбільш активним сегментом на ринку комерційної нерухомості можна назвати офісний сегмент. Існує кілька класифікацій даного сегмента з досить докладним описом вимог, з них ми виділили 3 основні категорії:

1) Професійна офісна нерухомість – це спеціалізовані бізнес центри та офісні центри в складі ТРЦ, років будівництва 2000-х і по наш час, із сучасними інженерними рішеннями, функціональним плануванням, наявністю професійного управління, розвиненої інфраструктури.

2) Напівпрофесійні офіси – можуть бути неспеціалізовані будівлі, обладнані під офіс з відповідним ремонтом, найчастіше адміністративні будівлі радянських часів. Управління будівлею менш відповідного напряму підготовки (завгосп, прибиральниця), обмежена інфраструктура. З плюсів можна виділити відносно невеликі орендні ставки.

3) Непрофесійна офісна нерухомість – це офіси, розміщені в підвальних і перших поверхах житлових будинків. Часто вони не переведені в нежитловий фонд і служать офісами закритого типу або для надання послуг населенню.

Торгова нерухомість.

Торгова нерухомість включає всі типи нерухомості, що виконують продаж послуг і товарів.

Сучасні торгові центри розрізняються за рівнем інфраструктури, вимогам до орендарів, орієнтуються на різні купівельні можливості і спектри послуг.

Часто при класифікації торгової нерухомості береться до уваги масштаби торгових площ, відвідуваність, наявність сервісу і парко-місць. Поділяють:

– Клас А – кілька будівель зі своїм чималим паркінгом, розважальною інфраструктурою (торгово-розважальний центр (ТРЦ), торговий комплекс, торговий центр (ТЦ), гіпермаркет, гіпер-молл);

– Клас В – окрема будівля (супермаркет, універмаг);

– Клас С – вбудоване приміщення, можливо перші поверхи в житловому або офісному приміщенні;

– Клас D – прибудова, не капітальна приміщення (невелике торговельне приміщення, яке обслуговує покупців мікрорайону);

– Клас Е – приміщення вільного призначення, часто цокольний та підвальні поверхи.

Складська нерухомість

Складська нерухомість – це все будівлі, споруди і різноманітні конструкції, призначені для зберігання матеріалів і готової продукції до транспортування її безпосередньо споживачеві або точку роздрібного продажу.

Єдиної класифікації складської нерухомості, як і в інших сферах не існує, але все ж виділяють основні групи і вимоги до них. Поділ на класи складів допомагає оцінювачу зняти багато непорозумінь і питання щодо цінової політики. Інвестору ж стандарти класифікації вказують на необхідні стандарти при виборі об’єкта.

– Клас А – сучасні одноповерхові будівлі (1990-х року або довше), які побудовані з урахуванням функціональної діяльності, із застосуванням відповідної обробки і матеріалів. Розташування на основних транспортних магістралях з урахуванням логістичних принципів. Також виконуються наступні вимоги:

– Висотність будівлі, що дозволяє вміщати будь-стелажні системи і конструкції;

– Близькість розташування колон (12-18 м.);

– Вимоги до підлоги, його покриття повинне забезпечувати швидке переміщення навантажувача, витримувати високе навантаження (від 4 т на м²).

– Приміщення повинно передбачати необхідну кількість вантажно- розвантажувальних воріт, обладнаних гідравлічними апарелями.

– Обладнано всіма необхідними комунікаціями, системою вентиляції і кондиціонування, відеоспостереження та пожежною сигналізацією.

– Упорядкована прилегла територія.

– Клас В – це одно- або двоповерхові будівлі 70х-90х років, в яких проведено реконструкцію, обладнані пандусами та вантажопідйомними ліфтами в разі потреби. Прилегла територія має майданчики для маневрування транспорту. Приміщення передбачають комунікації: центральне опалення, пожежна сигналізація, телекомунікації, охорона по периметру.

– Клас С – це старі або сильно зношені складські приміщення, а також будівлі спочатку не пристосовані під функції складу, часто вимагають реконструкції, установки пандусів, рамп, модернізації підлоги, врізання воріт. Розташування в межах міста. У багатьох випадках необхідний демонтаж старого обладнання. Приміщення мають центральне опалення і електрику.

– Клас D – старі приміщення, не призначені для складських цілей: ангари, цехи, об’єкти цивільної оборони, підвальні приміщення. Здебільшого без опалення. Реконструкція в даному випадку буде недоцільна, оскільки дешевше будівництво нового об’єкта.

Замовити оцінку або отримати безкоштовну консультацію